| 问题 | 房屋外墙面、楼顶的使用权归谁所有 |
| 释义 | 常见临街的房屋外墙面被刷上广告、房屋的楼顶加上广告牌，那么房屋的外墙面、楼顶的使用权究竟归谁所有？开发商，物业管理部门，还是业主？建设部的规章把外墙面列为整栋楼所有人的共用部分，上海的地方性规定把外墙面、外墙都规定为共用部位。 《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。而物业公司只有对小区进行物业管理的权力，而无权处分业主的共用部位，因此房屋的外墙面、楼顶的所有权为整楼业主共同所有，其使用也要得到业主的同意，因使用外墙面等获得的利益也归业主所有。 一、住房维修基金的含义 维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区开单栋住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟道、池、阴井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价1．5％（配置有电梯的住宅楼按2．5％）的比例提取维修基金，该维修基金属全体业主共同所有。售房单位代收或提取的维修基金，应当在收到维修基金之日起十日内到房地产行政管理部门办理维修基金缴交登记，经房地产行政管理部门审核后，实行专户管理。 二、业主的权利有哪些 住房财产权 业主的对所购房屋的权利是来自业权，也就是住房财产权。政府规定业主应享有的基本物业权益有：小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊或政府规定的其它公用设施的权益。业权特指买房人在获得商品房产权的同时，对公共区域和公共设施，如楼顶广告、地面公共停车位、公共绿地等所拥有的使用权和收益权。简单的说，一个地产项目的楼顶、外立面、电梯厅、电梯轿厢可能产生的广告收益及地面公共停车位、公共广场等可能产生的经营收益，都属于业主。比如，停车位是小区公共区域的主要收益来源一，过去通常这些收益权都归了开发商或物业公司；很多商品房的楼体、社区里，甚至电梯间里都有各种各样广告设置，这部分的收益往往也进了物业公司的腰包。如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益，按照谁投资、谁收益的原则，与建筑物相关的所有公共空间、设备设施的所有权应归小区全体业主共有，而由此产生的任何收益也应归全体业主共有。 物业服务自主选择权 除国家法律法规另有规定以外，业主对于物业采用何种方式进行管理具有选择权。在共有物业的处分中，这个权力是由全体业主来行使，通常授权业主委员会来具体行使，共有物业中任何一个单独的业主无权单独行使该权力。物业可以由全体业主授权业主委员会来进行管理，也可以再委托物业管理公司实施管理；全体业主，通过业主委员会，有选择物业管理公司的权力。在业主享有的权利中，住房所有权是基础和核心，共有所有权和成员权的产生和存在都是源于专有所有权。成员权是与物业管理关系最直接的权利，具体包括：知情权；表决权；参与制订规约权；选举及解任管理者的权利；请求权；监督权。 |
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