| 问题 | 上海二手房的契税征收标准 |
| 释义 | 上海购买的二套房将不再享受之前的税收优惠政策，契税将全额征收。二套房的认定标准因时、因地而异，但大多数城市执行的是“认贷不认房”政策。买二套房要注意如何享受首套房贷政策，可以通过还清首套房贷款或卖掉首套房来实现。这样做可以降低首付款和贷款利率，带来经济上的好处。 法律分析 上海购买的二套房，第二套房产的契税需全额征收，而第二次购房时，3%的征收标准契税的税率将恢复至3%，不再享受之前的税收优惠政策。 计算公式：应纳的契税＝成交价格（或市场指导价）×3％所需资料：与个人第一次购买普通住宅相同。 一、二套房认定标准 1、理论上，名下已有一套住房，再买一套就是二套房了。这在买房缴纳契税时，非常明确，但在申请贷款时“二套房”的认定标准，或许就不是这样了。 2、实际上，由于不动产登记尚未实现全国联网，加上不同时期、不同地区的房地产调控政策存在一定的差异，所以二套房贷款的认定标准也是因时、因地而异的。 但目前大多数城市都执行的“认贷不认房”政策。即只要名下首套房贷款已结清，再次申请贷款买房，则按首套房贷款政策执行：首付最低3成，贷款利率最高可享受8折优惠。而如果首套房贷款尚未结清，再买房则按二套房贷款政策执行：首付最低4成，贷款利率为基准利率的1、1倍。 （注：首套房或二套房的认定均以家庭为单位。） 至于少数城市执行的认房不认贷（上海）、认房又认贷（深圳）政策，这里就不详加说明了，具体请参看《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。 二、二套房的注意事项 买二套房如何享受首套房贷政策 （一）二套房“变”首套的2个诀窍 1、把首套房贷款还清 适用于执行认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种方式。 2、卖了首套房 适用于实行认房不认贷政策的地区，适合经济一般的改善族。 注：上述两种方式均不适用于执行认房又认贷政策的地区。 （二）“二套房变首套房”好处 最直接的好处就是首付更低，最低3成；贷款利率可享受最高8折优惠。 假设以贷款100万，期限30年为例，如果按首套房贷款利率（享受8、5折优惠）则相应的利息为753115、56元。而如果按二套房贷款（基准利率的1、1倍），则相应的利息为1019264、23元，两者相差266148、67元。 结语 购买上海的二套房时，第二套房产的契税将全额征收，不再享受之前的税收优惠政策。根据计算公式，应纳的契税为成交价格（或市场指导价）的3%。二套房的认定标准因时、因地而异，但大多数城市执行的是认贷不认房政策。如果名下首套房贷款已结清，再次申请贷款买房则按首套房贷款政策执行，享受更低的首付和贷款利率。买二套房如何享受首套房贷政策有两个诀窍：将首套房贷款还清或卖掉首套房。这样做的好处是首付更低，贷款利率可享受优惠。 法律依据 中华人民共和国城市维护建设税法： 第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： （一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； （二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 中华人民共和国契税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 |
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