| 问题 | 出售二手房卖须知 |
| 释义 | 本文介绍了二手房市场中中介交易逐渐规范但存在的交易纠纷问题，为此专家建议卖方将房屋委托给一些较大中介公司以保证交易的安全性，而中介公司也应倾向于签署独家代理合同以提供更多客源。此外，在二手房交易中不能签“到手价”，而应签明各款项细节以避免纠纷。另外，在交钥匙时需谨慎，以免出现失窃等意外情况。 法律分析 随着二手房市场的逐渐成熟，中介交易也在逐步走向规范，然而目前存在的各种交易纠纷问题仍然让买房者和购房者感到困扰。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。 专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。 二、两种代理方式各有利弊 目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 三、代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢? 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。 四、“跳过”中介有风险 有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 五、不能签“到手价” 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。 六、心平气和报房价 二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。 专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。 七、交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。 八、不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 九、合同细节要讲清 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 十、自售房屋有学问 目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。 一位经纪人介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。 拓展延伸 标题：['2. 两种中介代理方式优缺点：你知道吗？'] 随着互联网的快速发展，中介代理方式在法律领域越来越受到关注。中介代理指的是在两个实体之间，由第三方中介机构或个人作为桥梁，以促成双方达成协议并协助完成相关事宜。目前，常见的两种中介代理方式为：居间代理和行纪代理。接下来，我们将分别分析这两种代理方式的优缺点。 1. 居间代理： 居间代理是指中介机构或个人作为第三方，在合同关系中代表一方与另一方进行沟通，协助双方达成协议，并在双方之间提供适当的服务。它的优点包括： （1）专业性：居间机构或个人具有较高的专业素养，能够更好地理解双方的需求，为双方提供专业的法律咨询和代理服务。 （2）灵活性：居间代理可以根据双方的具体需求和利益，制定个性化的代理方案，满足双方的要求。 （3）公正性：居间代理在代理过程中，始终遵循公正、客观的原则，不偏袒任何一方。 然而，居间代理也存在一些缺点： （1）存在利益冲突：由于居间代理的佣金与双方签订的合同金额直接相关，因此可能存在利益冲突，导致代理结果不利于任何一方。 （2）透明度不高：部分居间机构或个人可能存在信息不透明的情况，导致双方在代理过程中产生疑虑。 2. 行纪代理： 行纪代理是指中介机构或个人在代理过程中，以自己的名义，代表另一方进行法律事务的处理，并在代理结束后，向另一方收取相应的报酬。它的优点包括： （1）独立性：行纪代理在代理过程中，以自己的名义进行法律事务的处理，不存在利益冲突，能够更好地维护双方的权益。 （2）透明度高：行纪代理在代理过程中，始终遵循透明、公开的原则，双方都能够在代理过程中了解代理人的工作进展。 （3）利于维护双方权益：行纪代理在代理结束后，向另一方收取相应的报酬，有利于维护双方在代理过程中的权益。 然而，行纪代理也存在一些缺点： （1）存在利益冲突：由于行纪代理的报酬与双方签订的合同金额直接相关，因此可能存在利益冲突，导致代理结果不利于任何一方。 （2）法律风险较高：行纪代理人在代理过程中，可能存在违反法律规定的情况，导致双方产生法律风险。 综上所述，居间代理和行纪代理各有优缺点。在选择代理方式时，应根据具体情况进行综合分析，以最大程度地维护双方的权益。 结语 随着二手房市场的逐渐成熟，中介交易也在逐步走向规范，然而目前存在的各种交易纠纷问题仍然让买房者和购房者感到困扰。根据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。此外，二手房交易中还存在一些问题，如不能签“到手价”、不能跳过中介、不能提前交房等。因此，在二手房交易过程中，买卖双方需谨慎处理相关事宜，以避免产生纠纷。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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