| 问题 | 抵押房产的相关限制 |
| 释义 | 房地产抵押的主旨是介绍了哪些房地产不得设立抵押，并解释了抵押权人在债务人不履行债务时可以采取的措施。同时强调了在房地产抵押过程中需要签订抵押合同并进行登记的重要性。建议不清楚的情况下咨询专业律师。 法律分析 一、不可以抵押的房产有哪些 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。 根据我国法律规定，下列房地产不得设立抵押： (一)权属有争议的房地产; (二)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产; (三)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产; (四)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物; (五)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产; (六)未依法登记领取权属证书的房地产; (七)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产; (八)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产; (九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。 二、哪些房产是不能用作抵押的 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 由于房地产属于不动产，在这里，还要提醒当事人的是，在进行房地产抵押时，不但要签订抵押合同，还需要到相关部门去办理登记。如果您对房地产抵押还有什么不清楚的地方，那么建议您直接去咨询一下专业的律师。 结语 根据我国法律规定，不能设立抵押的房地产包括：权属有争议的房地产、国家建设征用拆迁范围内的房地产、用于公共福利事业的房地产、文物保护的古建筑、被查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产等。抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。若协议损害其他债权人利益，其他债权人可在一年内请求撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可请求法院拍卖、变卖抵押财产。在进行房地产抵押时，除签订抵押合同外，还需办理相关登记手续。如需进一步了解，请咨询专业律师。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 |
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