| 问题 | 贷款抵押类型风险怎么避免 |
| 释义 | 在选择抵押方式时,需要谨慎评估风险。不同抵押方式的风险程度不同,其中最高额抵押贷款风险最高,其次是普通抵押贷款。此外,《民法典》的实施导致土地使用权重复抵押现象普遍增多,风险也比单一抵押要高很多。对于房地统一抵押和单一土地使用权或房产使用权抵押,也存在不同的风险。借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押时,可能会产生法律风险。但是,对于以商品住宅或商铺抵押贷款,由于房屋产权证明办理抵押登记,实现 法律分析 选择使用普通抵押或最高额抵押时，应谨慎评估风险。普通抵押相对于最高额抵押而言，风险较小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。 单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《民法典》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。 房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押;如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押;以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。 拓展延伸 土地使用权抵押选择风险是指在土地使用权抵押中，借款人未能按时偿还债务，导致土地使用权被抵押给第三方，而第三方无法取得土地使用权时，借款人需要承担的风险。这种风险可能会对借款人和土地使用权抵押方都造成损失，因此需要谨慎对待。 根据我国《土地管理法》的规定，土地使用权抵押应当签订书面合同，明确抵押土地的用途、面积、期限、利率、还款方式等事项。同时，抵押合同应当经过抵押权人审核同意，并报登记部门备案。 如果在土地使用权抵押期间，借款人未能按时偿还债务，抵押权人有权依照合同的约定，以土地使用权作为抵押物，向人民法院申请拍卖或变卖抵押物，以偿还债务。然而，如果抵押物在拍卖或变卖过程中，由于各种原因无法取得土地使用权，抵押权人可能需要承担一定的赔偿责任。 因此，土地使用权抵押选择风险需要抵押权人和借款人充分了解和评估，并在抵押合同中进行充分约定。同时，在抵押期间，抵押权人也需要密切关注抵押物的市场动向，以尽可能避免无法取得土地使用权的情况发生。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 |
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