| 问题 | 以租抵债与买卖不破租赁能否共同主张? |
| 释义 | 债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。 以租抵债并转移占有，不论是在合同上，还是在转移占有上均无瑕疵，因此，在后的所有权不能主张废除租赁权。如果承租人的租赁权的取得不符合等价交换的原则，则是出卖人的债权人主张租赁合同损害了债权人的债权利益而撤销租赁权，如果是原出租人在出租合同里的欠缺真实意思表示，则撤销权是承租人的原合同相对人即出租人可以主张的权利，也就是说，不论承租权的取得有什么问题，除非损害了国家利益或者社会公众利益而致使以租抵债的合同无效，在后取得房屋所有权的新出租人都无权采取措施对抗在先的承租权，其最多只能在承租人违约的情况下取得以租抵债的租赁合同的解除权。 一、出租人私自卖房是否侵权 (一)承租人有优先购买所租房屋的权利，承租人优先购买房屋的权利是债权 承租人优先购买权的效力与基于共有的优先购买权不同，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。承租人优先购买权不能对抗第三人，即不可能凭借承租人优先购买权主张承租人与第三人的房屋买卖合同无效。 (二)侵害承租人优先购买权的赔偿方式是赔偿经济损失 正因为承租人优先购买权的性质是债权，因此，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。 (三)免除出租人侵权赔偿的事由 按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的； (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。“ 从上述规定我们可以看出，如果房屋共有人、出租人的近亲属是房屋买卖的当事人，或者承租人放弃了优先购买权，或者第三人已经善意取得了房屋所有权，原承租人就不能再主张优先购买权了。 |
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