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问题 小产权律师见证有效吗
释义
    从法律效力来说,律师见证仍属于私证,效力低于公证的证明力。在几年前,深圳市司法局就明令禁止任何律师和公证处为小产权房进行见证和公证。也就是说,无论是否拥有律师见证,都改变不了违法建筑合同无效的事实,买家利益得不到任何法律保障。深圳律协还对不少从事这项业务的律师进行通报批评和罚款,可仍难杜绝。此外,按照全国律师协会制定的《律师见证业务工作细则》规定,承办律师在出具《律师见证书》时,如发现客户有违法动机或内容,承办律师应予以制止并拒绝见证。换言之,律师见证除了涉及见证内容真实性之外,还应该见证其内容的合法性,而小产权房是禁止交易上市的,因此律师或律师事务所为小产权房交易提供的见证服务是没有法律效力的。
    一、什么是小产权房
    国家发产权证的叫大产权房,国家不发产权证的叫小产权房。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:
    1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
    2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
    3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
    前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。
    二、小产权房的购买风险
    (一)法律效力
    小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
    对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
    对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
    对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
    (二)房产转让
    小产权房拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
    (三)政策风险
    购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
    购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
    (四)监管缺位
    乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
    
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更新时间:2025/2/3 17:32:49