问题 | 二房东转租合法吗哪些房屋不能转租 |
释义 | 一、二房东转租合法吗 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为,合法的转租须符合两个必要条件: 合法条件一:转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。 合法条件二:转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。 《民法典》(2021.1.1生效) 第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。 二、哪些房屋不能转租? 我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。 不能转租情况一,“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。 不能转租情况二,房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意,但在签订转租合同前应当书面告知出租人,否则出租人也可解除租赁合同。 不能转租情况三,房屋转租期间,原先的租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。 不能转租情况四,房屋转租合同约定租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。 不能转租情况五,房屋转租期间,除房东和转租当事人另有约定外,原房客应当继续履行租赁合同,如按时交付租金。 三、房屋转租要注意什么? 注意因原承租人要返回原地的情形:对于原承租客要返回原地工作而不能租赁原住房,而采取的转租方式,其实际上是想减少原承租人因终止合同而要承担的违约补偿。一般情况下,除在原合同补充条款中同意承租人转租外,在租赁期限内要转租的: 第一,要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人。 第二,要注意转租的期限不能超过原租赁期限。 第三,转租后如转租的租金大于原来租金,则双方可约定如何分配。 第四,承租人转租房屋,应按规定与转承租方签订书面的转租合同,并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。 第五,转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。 |
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