| 问题 | 哪些二手房不能上市出售 |
| 释义 | 二手房不能上市交易的情况有很多，包括未取得所有权证、鉴定为危房、有产权纠纷等。私下交易二手房存在产权、房款和物业等方面的隐患，容易引发纠纷和损失。购买二手房前应了解相关法律规定，避免不必要的损害。 法律分析 一、哪些二手房不能上市交易 不能上市交易的二手房为： (一)未依法取得房屋所有权证的房屋; (二)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房; (三)鉴定为危房的房屋; (四)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋; (五)在农村集体土地上兴建的房屋; (六)已经被列入拆迁公告范围的房屋; (七)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋; (八)所有权有纠纷的房屋; (九)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋; (十)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋; (十一)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的; (十二)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、二手房私下交易有哪些隐患 房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房交易有着涉及面广、政策性强，交易过程较长等特殊性，一般情况下二手房交易都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此，二手房的私下交易存在隐患，交易引发许多矛盾和纠纷。 (一)产权纠纷。引发产权纠纷的因素很多，如被法院查封的房屋、与单位不能分割产权的房屋、已作抵押物的房屋，夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对产权判决不明的房屋等。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能因此惹上官司。 (二)房款纠纷。私下交易由于买卖双方的不了解和在先过户还是先付款的问题上难以达成一致，缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会发生定金或房款付了，却得不到房屋的情况。 (三)物业纠纷。二手房的买卖完成产权过户后，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结算等。私下交易者由于缺乏经验而造成经济损失和引发纠纷 近年来，二手房市场是比较火热的，主要还是因为二手房的价格稍微要低一些，同时自己也不用再费多大的精力去装修，简单的弄一下就可以入住了。不过，在购买二手房的时候，最要先了解清楚法律中规定的哪些二手房不能上市交易，避免自己的利益遭受不必要的损害。 结语 购买二手房时，我们需要了解哪些二手房不能上市交易，以避免产生不必要的纠纷和损失。这些包括未取得所有权证、只有使用权的房屋、危房、标准价购买但未补足剩余价款的房屋等。私下交易二手房存在产权、房款和物业等方面的隐患。因此，在二手房交易中，我们应当遵守相关法律法规，确保自身权益不受损害。购买二手房前的充分了解和谨慎决策，将有助于确保交易的顺利进行。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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