| 问题 | 买房无效的购房合同有哪些 |
| 释义 | 无效的购房合同有： 1、合同当事人不具有相应民事行为能力签订的合同； 2、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同； 3、开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明而与之签订的合同； 4、所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用等。 一、开发商没有预售证签的合同受法律保护吗 我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、房子什么情况可以退房 首先，如果买卖双方和平协商，达成退房的一致意见，可以退房。不能达成一致意见的情况下，根据法律规定，以下几种情况可以要求退房： 第一，开发商不具有商品房预售许可资格; 第二，开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的; 第三，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不符，面积误差比绝对值超过3%的; 第四，擅自变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的; 第五，延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行; 第六，因开发商原因无法办理房屋所有权登记; 第七，申请贷款无法办理的; 第八，合同规定的其他情形。 三、购买期房的人如何才能退房 期房退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如果双方当事人约定了退房的具体条件，且购房人能证明该条件成立的，则一般情况下购房者能达到退房的目的。 法定条件则是根据法律规定，购房人可以退房的条件。法定退房条件综合起来主要包括以下几种： (一)购房合同无效 购房合同无效的常见情形有:(1)开发商无权处分该房产，如开发商未取得预售许可即与购房人签订房屋买卖合同等;(2)开发商存在欺诈行为。 (二)套型、面积误差导致退房 《商品房销售管理办法》规定:按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例的，在合同中没有特别约定的情况下，购房人可以选择退房。 (三)变更规划、设计导致退房 已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内，书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。 (四)房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用导致退房 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 |
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