| 问题 | 房屋买卖中无效合同有哪些 |
| 释义 | 房屋买卖合同无效的情形有： 1、房地产分离出售，合同无效； 2、产权未登记转让，合同无效； 3、产权主体有问题，合同无效； 4、侵犯优先购买权，合同无效； 5、单位违反规定购房，合同无效； 6、价格欺诈，明显不公平，合同无效； 7、非法转让，合同无效。 房屋买卖是一种民事法律行为，所有当事人必须具备法律条件，依法签订的合同才能具有法律效力；否则，合同无效。 一、农村房屋买卖无效的法律依据 1、地产分离出卖，合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、主体有问题，合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。 3、侵犯优先购买权，合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人土地出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效 在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。 5、非法转让，合同无效 主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、买卖安置房受保护吗 买卖安置房受法律保护，安置房买卖合同是有法律效力的，买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议合法有效，对双方均有法律约束力。安置房买卖合同无效的情形。（一）房地产分离出卖，合同无效。（二）产权主体有问题，合同无效。（三）侵犯优先购买权，合同无效。（四）单位违反规定购房，合同无效。（五）价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。（六）非法转让，合同无效。 |
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