| 问题 | 二手房合同的有效期限 |
| 释义 | 二手房合同无效的情况及处理方法。无民事行为能力人、限制行为能力人未取得法定代理人同意、欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通、无书面合同等情况下的合同均为无效。无效合同应立即终止履行，财产应返还或补偿损失。当事人需注意维护自身利益，合同违约责任应由过错方承担。 法律分析 一、什么样的二手房合同无效 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同 根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同 限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈签订的房屋买卖合同 这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同 这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5、乘人之危签订的经济合同 这是是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。 这是是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 二、二手房买卖合同无效如何处理 根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理： (一)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 (二)赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。 实际签订房屋买卖合同的时候，除了要注意维护自身利益外，同时也要注意在法律规定的范围内签订，如果存在上述七种情形之一，那么就会导致购房合同无效，自然也就会影响到当事人的合法权益。而这个时候就要看是因为哪一方的原因造成合同无效，另一方可以追究过错方的法律责任。 结语 合同无效时，应根据我国法律规定处理。未履行的合同不得执行，正在履行的应立即终止。财产损失可通过返还财产或赔偿损失方式解决。返还财产可一方或双方互相返还，若标的物不存在或已被第三人取得，可折价补偿。有过错的一方应赔偿无过错方的损失，双方均有过错时，按责任大小承担相应份额的经济损失。在签订房屋买卖合同时，除了维护自身利益外，也需遵守法律规定。若合同无效，需查明责任方并追究其法律责任，以保护当事人的合法权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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