| 问题 | 法律规定售楼广告的法律效力 |
| 释义 | 根据《商品房销售管理办法》的规定,如果商品房预售合同中没有约定商品房售楼广告的内容,但只要符合以下情形之一,该广告内容就有法律约束力:1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺;2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示;3、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述;4、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明;5、其他载有明确指标的说明。未订入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料成为合 法律分析 根据《商品房销售管理办法》的规定，如果商品房预售合同中没有约定商品房售楼广告的内容，但只要符合以下情形之一，该广告内容就有法律约束力： 1、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺。 2、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示。 3、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述。 4、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明。 5、其他载有明确指标的说明。 未订入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料成为合同内容，必须同时具备以下两个要件： 第一，销售广告和宣传资料中对房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定; 第二，销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 拓展延伸 商品房预售合同中广告的审核标准是《商品房预售管理办法》第十八条所规定的。该条规定，商品房预售的商品房预售合同应当载明以下内容：商品房预售的商品房的套数、面积、价格、付款方式、交付日期、交付条件、双方的权利和义务等事项。同时，该条还明确规定，商品房预售的商品房预售合同中广告的审核标准应当符合国家有关法律法规的规定，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有能够为入住者或者他人提供就业机会的表述。商品房预售的商品房预售合同中广告的审核标准还应当符合商品房预售的商品房预售合同的格式和要求。 结语 根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售合同中如果没有约定商品房售楼广告的内容，只要符合以下情形之一，该广告内容就有法律约束力：向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房个组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的公建指标的说明、其他载有明确指标的说明。未订入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料成为合同内容，必须同时具备以下两个要件：第一，销售广告和宣传资料中对房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定；第二，销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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