| 问题 | 房屋抵押的类型及特点 |
| 释义 | 房屋抵押人必须具备民事行为能力，房屋抵押是原债权债务关系的担保，抵押物必须是房屋，抵押人应对房屋保管和维护负责，房屋抵押人在债务人不履行义务时可行使抵押权，抵押人需承担房屋意外灭失的风险，未经抵押权人同意不得转让抵押房屋。 法律分析 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。 (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 (2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 (3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 (5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 (6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 (7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 结语 房屋抵押是一种重要的担保方式，确保债务的履行。抵押人必须具备完全的民事行为能力，且抵押物必须是房屋。抵押人可以保管抵押物，但需谨慎保养。当债务方不履行义务时，抵押人可直接行使抵押权。设定房屋抵押权需采用书面形式，并明确担保范围。抵押人在抵押后仍保有房屋所有权，需承担意外灭失的风险。若未经抵押权人同意将抵押房屋转让给第三人，抵押权人享有追索权，抵押人应承担由此造成的损失。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 |
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