| 问题 | 过户二手房有哪些风险需要注意？ |
| 释义 | 二手房过户需关注土地性质、房屋用途、面积约定等问题。违约时应根据合同约定及履行情况判断责任，逾期付款按贷款利息计算，逾期交付使用按租金标准确定。买卖双方应采取适当措施防止损失扩大，费用由违约方承担。购房者需明晰购房资格，实地考察、检查产权证、使用说明书和公摊面积。 法律分析 在进行二手房过户时,除了准备必要的材料之外,还需要关注土地性质、房屋用途、车库和地下室或阁楼的约定、面积的约定以及逾期或赔偿等问题。 一、二手房违约怎么处理 法院一般根据房屋买卖合同约定内容及合同履行情况综合判断违约责任。一般逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者，为了弥补损失，在进行仲裁或诉讼的时候，发现利息损失超过合同约定的违约金后应及时提出，以维护自己的合法权益。另外提醒买卖双方注意的两个问题是：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、买房注意事项有哪些 购房者在准备购买房屋时，要多加考虑，注意以下几点：首先要明晰自己是否具有购房资格；其次不要轻信房屋开发商宣传广告，应当自己进行实地考察，必要时保留相关宣传资料以便日后要求开发商实现；在决定购买前，要记得检查开发商的产权证及住宅使用说明书、住房质量保证书是否到位；并且还要注意房屋的公摊面积是否处于一个合理范围。 拓展延伸 出租房屋要注意什么 出租房屋要注意的问题。出租房屋要要注意的问题，指的是房东应当注意的问题。具体如下： 1、承租人是否属于成年人； 2、承租人租赁房屋的用途； 3、承租人是否具有支付租金的能力； 4、注意与承租人之间，就房屋内物品的损坏及维修情况，进行协商约定； 5、注意房屋租赁的期限，以及租金支付的方式； 6、出租房屋要注意的其他问题。 结语 在进行二手房过户时，购房者需关注土地性质、房屋用途、车库和地下室或阁楼的约定、面积的约定以及逾期或赔偿等问题。对于二手房违约问题，法院会根据房屋买卖合同约定内容及合同履行情况综合判断违约责任。买卖双方应特别留意逾期付款和逾期交付使用房屋等问题。在买房时，购房者应明晰自己购房资格，不要轻信房屋开发商宣传广告，并注意检查开发商的产权证及住宅使用说明书、住房质量保证书是否到位，以及房屋的公摊面积是否合理。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 |
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