| 问题 | 预售协议的签署条件是什么？ |
| 释义 | 商品房预售合同需取得预售许可证明方可生效，否则无效。但若在起诉前取得证明，则可认定有效。销售广告和宣传资料视为要约，具体说明和允诺对合同内容有重要影响。定金作为担保，若未能订立合同，应按法律规定处理；若因不可归责于双方原因导致未能订立，定金应返还买受人。认购、订购、预订等协议符合主要内容要求且已收购房款，应视为买卖合同。对无法履行的违约责任，只能要求其他违约责任。 法律分析 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《房屋买卖合同司法解释全文》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《房屋买卖合同司法解释全文》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 对李某承担实际履行的违约责任在法律上不可能，构成履行不能，李某不能要求甲公司承担实际履行的违约责任。只能主张实际履行之外的其他违约责任。 结语 根据《房屋买卖合同司法解释全文》的相关规定，如果出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同可以认定为有效。同时，销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立和房屋价格确定有重大影响的，应视为要约。此外，出卖人收受的定金应按照法律规定处理，如果因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人应将定金返还买受人。最后，对于无法实际履行的违约责任，李某只能主张其他违约责任。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章销售条件第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 商品房销售管理办法：第二章销售条件第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 |
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