企业改制土地转让

    (一)企业土地使用权转让程序
    1、以出让方式取得的企业土地使用权转让程序
    (1)签订企业土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;
    (2)向县以上国土部门提交转让申请;
    (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行企业土地使用权估价;
    (4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;
    (5)登记发证。
    2、以划拨方式取得的企业土地使用权转让程序
    (1)签订企业土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;
    (2)向县以上国土部门提交转让申请;
    (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;
    (4)受让方办理企业土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;
    (5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;
    (6)登记发证。
    (二)企业土地转让程序应注意事项
    1、必要的权属调查和资信能力调查。
    转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是企业土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为企业或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
    转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
    2、有关评估事宜咨询。
    根据法律规定，国家控制企业土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为企业单位时，企业土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
    3、有关税费负担的咨询。
    转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。
    4、关于企业土地使用权转让担保问题。
    拟转让的企业土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
    企业土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
    5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。
    因企业土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
    6、土地用途及相关用地条件的变更企业土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
    7、企业土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。
    根据有关法律规定，企业出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨企业土地无地上建筑物不得转让，故企业土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让企业土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视
    8、应当关注的司法解释
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