| 问题 | 二手房居间合同何时无效 |
| 释义 | 二手房买卖合同与居间合同两个合同属于从属关系，即若主合同买卖合同无效，从合同居间合同也将归于无效；主合同买卖合同被撤销，从合同居间合同也自主合同被撤销时归于无效。买卖合同若符合《民法典》第五百四十二条规定的合同无效事由的，由于主合同无效，二手房买卖居间合同也无效。总结下来主要由以下几个方面： 其一，房屋产权本身未办理过户； 其二，房屋产权不明或存在争议，日后有被撤销的风险； 其三，单位非法购房； 其四，军区用房非法转让； 其五，房地分离转让； 其六，侵犯优先权（同居者或共有人享有同等条件下优先购买权）； 其七，价格欺诈，存在重大误解或显失公平情形。 一、什么是房地一体转让原则 房地一体原则体现在以下几个方面： 第一、房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必同时转让。房屋总是建筑在一定范围的土地之上，只有坚持房地一体才能避免土地权利和房屋权利的冲突； 第二、土地使用权转让时，该幅土地范围内的房屋必须同时转让。土地使用权的转让应当区分情况：如果在该幅土地范围内还没有进行房屋建设的情况下，那么其转让仅仅涉及土地的使用权；如果该幅土地范围内已经建造了房屋，则要求房屋的所有权随土地同时移转； 第三、房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。抵押权主要是由抵押权人通过拍卖抵押物取得价款来实现，房地产抵押可能涉及房产或土地使用权的转让问题。 二、承租人或共有人享有房屋优先购买权的含义 共有人和承租人享有优先购买权，房屋共有人和承租人还享有房屋的优先购买权。房屋所有人在出售公有房屋时，在同等条件下，共有人享有优先购买权；此外，房屋所有人在出售出租房时，须提前3个月通知承租人，且同等条件下，承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提出诉讼，宣告购房合同无效。 |
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