问题 | 任期未满的委员能否撤换业主 |
释义 | 当业主委员会委员存在不履行委员职责等情形时,业主有权撤换任期未满的委员。 根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定,业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格: (一)以书面方式提出辞职请求的; (二)不履行委员职责的; (三)利用委员资格谋取私利的; (四)拒不履行业主义务的; (五)侵害他人合法权益的; (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 一、业主委员会是法人组织的吗 业主委员会不是法人组织。 业主委员会不是特别法人,业主委员会应属非法人组织。业主委员会在成立起来以后,不具有独立的法人资格,对外承担相应的法律责任。非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。 一、业主委员会应属非法人组织原因,系依法成立并向政府房管行政主管部门备案;系业主大会的执行机构,代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同;依法接受法律监督,代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉。 对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务,则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位,二者必须统一。 二、业主委员会能否做原告 受多种原因影响,我国目前物业管理服务费的收缴往往不可能达到100%。如果将因个别业主漏交或有意拖欠而造成的损失摊到其它业主身上,显然是不合理的,但由物业管理企业负担这部分损失也是不合理的。 业主委员会于哪些情形下可作为原告参加诉讼: 1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的; 2、业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的; 3、物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的; 4、其它损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的,由全体业主行使提起诉讼的权利。 二、如何举证物业服务不达标 用手机拍下照片,可以做为证据。比如垃圾满地,草地枯死,设备锈蚀等等。通过召开业主大会选举成立业主委员会,代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同,这种合同对全体业主均具有法律约束力。二是将对物业管理服务的意见和建议,向业主委员会反映,业主委员会与物业管理企业进行交涉,改善其物业服务,严格履行物业服务合同。三是物业公司拒绝改善服务或仍不履行相关义务的,业主委员会在履行通知义务后,自行或委托他人就单项问题进行改正完善,由此支出的合理费用与造成的损失,应当由物业管理企业承担,业主委员会进行追偿。四是物业管理企业存在严重违约行为,业主可通过业主大会或业主委员会解除合同,另聘物业管理企业进行管理,并追究物业管理企业的相关责任。这些维权措施的实施,不应以业主单个主体的名义进行,应当以业主大会或业主委员会的整体名义实施。 【本文关联的相关法律依据】 《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格: (一)以书面方式提出辞职请求的; (二)不履行委员职责的; (三)利用委员资格谋取私利的; (四)拒不履行业主义务的; (五)侵害他人合法权益的; (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 |
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