| 问题 | 小区地下车库产权归属权益归属情况 |
| 释义 | 法律分析：一、小区地下车库产权归属权益归属情况 小区地下车库的产权是属于全体小区业主所有还是开发商所有，要看当时房屋购买合同中是否将小区地下车库的面积作为小区商品房的公摊面积来约定。如果将小区地下车库的面积归入小区商品房的公摊面积的，那么小区的地下车库的产权应当属于小区全体业主所有。如果当时购买合同没有将小区地下车库的面积约定在公摊面积中，那么小区地下出库的产权应当属于开发商。 二、小区地下车库产权归属谁？ 小区内地下车库的所有权与使用归属没有明确确定。 1、小区土地使用权如果为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。 2、如果地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。 3、如果业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。 地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。 因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。 如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订 停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。 关于车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。 很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知情，因此导致了许多纠纷的产生。有些时候，业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金，致使开发商二次获利，或者开发商将本不属于自身产权归属的车位、而是属于广大业主共有的车位私下卖掉，这都是业主购买前需要注意的。 法律依据：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积公用建筑面积分摊系数＝套内建筑面积之和 |
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