| 问题 | 土地拍卖政策是什么 |
| 释义 | 1、招拍挂出让国有土地必须进行土地估价。 国有土地使用权招拍挂与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招拍挂出让涉及的价格较高，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财产蒙受损失，招拍挂方式出让国有土地必须进行土地估价，以了解地块的正常价格，并综合确定招拍挂底价。 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。 土地估价的主要方法包括：假设开发法(剩余法);市场比较法;收益还原法;基准地价系数修订法和成本逼近法等。 2、出让底价是政府出让具体地块的最低控制价格。 有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价。 出让底价的政策规定：一是底价保密;二是低于底价不成交。 一、相关的法律法规 第九条国有土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式： (一)作为商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地的; (二)前项规定用途以外的土地，同一宗地有两个以上意向用地者的 (三)因抵押权实现处置国有划拨土地的 (四)人民法院依法裁定处置国有划拨土地的 (五)法律、法规规定的其他情形。 第十条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据出让方案，编制招标、拍卖、挂牌文件，并提前二十日发布公告，公布地块基本情况、投标或者竞买时间、地点等有关事项。 第十一条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果拟定标底或者底价，报同级人民政府审核确定。招标标底和拍卖、挂牌底价应当保密。 第十二条采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权的，符合条件的投标人或者竞买人不得少于三人;采取挂牌方式出让国有土地使用权的，挂牌时间不得少于十个工作日。招标、拍卖、挂牌的具体程序按照有关规定执行。 第十三条除本条例第九条第二款规定的情形外，符合条件的意向用地者只有一人时，可以采取协议方式出让国有土地使用权。采用协议方式出让国有土地使用权的，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当委托具有相应资质的土地评估机构进行地价评估，并根据地价评估结果拟定协议价格，报同级人民政府审核确定。拟定和审核确定协议出让价格实行集体会审制度。土地使用权出让协议结果应当向社会公布。 第十四条协议出让价不得低于协议出让最低价。协议出让最低价由市、县(市)、上街区人民政府参照基准地价、标定地价和宗地评估地价事先确定。 第十五条国有土地使用权出让由市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。签订国有土地使用权出让合同，应当使用国家规定的统一合同文本。 第十六条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当在六十日内按合同约定的方式支付全部土地使用权出让金，出让方应按合同约定的期限交付土地。出让成片开发用地，可以采取一次出让、分期付款、分期提供土地的方式。具体办法由市人民政府另行制定。 第十七条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当向城市规划部门申请领取建设用地规划许可证。受让方按出让合同约定支付土地使用权出让金后，应当向市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门申请办理国有土地使用权登记手续。市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当在收到申请之日起三十日内为其办理土地使用权登记手续，并颁发土地使用证。 第十八条受让方应当按照国有土地使用权出让合同的约定和城市规划要求开发、利用土地。受让方需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门同意，并报同级人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前应当经市、县(市)、上街区城市规划部门审查同意。[经批准改变土地用途的，应当重新签订国有土地使用权出让合同。 第十九条转让以出让方式取得的国有土地使用权，应当符合法律、法规规定和合同约定的转让条件。不符合转让条件的，土地行政主管部门不得办理土地变更登记手续。 |
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