| 问题 | 关于二手房土地出让金的承担方和税费计算方法 |
| 释义 | 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时需经批准，并缴纳土地使用权出让金。根据税费计算方法，买方需缴纳契税、交易服务费、交易印花税和产权转移登记费等，卖方需缴纳交易服务费、交易印花税、土地出让金、解困房费用、商品房费用、分摊费用、个人所得税以及营业税及附加税。 法律分析 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。 税费的计算方法 (一)买方 1、契税：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1.5%(商用用房或大于144平米的税率为3%); 2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元; 3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%; 4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)。 (二)卖方 1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元; 2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%; 3、土地出让金：二手房交易税费成交价或评估价(高者)×1%; 4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%; 5、商品房：土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积; 6、分摊费用： 成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下) 成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上) 7、个人所得税：(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征); 所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式： ①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征; ②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。 8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5%(房产证或购买时契税完税证未满五年)。 结语 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，需要按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。买方需缴纳契税、交易服务费、交易印花税、产权转移登记费等费用；卖方需缴纳交易服务费、交易印花税、土地出让金、解困房费、商品房费、个人所得税、营业税及附加税等费用。具体费用计算方法请参考相关法规。请在交易过程中遵守法律法规，确保合法权益。 法律依据 中华人民共和国契税法： 第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为： （一）土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换； （三）房屋买卖、赠与、互换。 前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。 中华人民共和国耕地占用税法： 第二条 在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本法规定缴纳耕地占用税。 占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。 本法所称耕地，是指用于种植农作物的土地。 中华人民共和国耕地占用税法： 第一条 为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，制定本法。 |
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