| 问题 | 房屋认购书的法律性质及影响 |
| 释义 | 购房认购书是一种预约合同，但如果开发商在未取得预售许可证的情况下与购房人签订认购书，则认购书无效。购房人与开发商仅签订认购书未签订正式房屋买卖合同时，不存在退房问题。然而，根据相关规定，认购书具备买卖合同的主要内容且开发商已收购房款，则认购书应被视为买卖合同，双方应履行约定。 法律分析 在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同。 民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为本约。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。 因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。 结语 根据以上情况分析，购房认购书在法律上属于预约合同。如果开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与客户签订认购书，则认购书无效且过错主要在开发商。因此，如果仅签订了购房认购书而未签订正式房屋买卖合同，解除房屋买卖合同及退房问题并不存在。然而，根据相关法律解释，若认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已收取购房款项，则该协议应被认定为商品房买卖合同，双方当事人应按协议履行义务。 法律依据 《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 |
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