| 问题 | 论房屋登记与房屋归属的一致性 |
| 释义 | 随着我国经济的迅速发展，不动产物权纠纷大幅增加，尤其是在房产交易过程中。 房屋因其属于不动产，需由不动产登记机构将所有权登记于不动产登记簿，但是不动产登记仅是推定房屋所有权，当房屋所有权的归属与房屋不动产登记簿不一致时。例如隐名购房等，就需要根据具体的情况分析房屋所有权归属。 如甲因无购房资格便将购买的房产登记在乙名下，甲实际占有、收益、处分，那么房屋实际所有权显然是甲的，而不动产登记簿显示的产权人却是乙。所以房屋所有权证仅是房屋产权的合法凭证，仅具有公示效力。一般认定房屋产权的归属是以房产证或者不动产登记簿为准，但房屋所有权证亦非认定房屋产权的唯一依据，当其他证据能够证明房屋所有人与所有权证书所载不符时，应当根据事实，依据法律确认房屋产权的归属。 如在实践中随着我国房地产市场的活跃，现实中未取得房产证进行交易的现象日益普遍，在未拿到房产证的房屋不得转让的规定已不再作为认定房屋买卖合同无效的法律依据下，双方依据签订的房屋买卖合同及转账凭证等就可以判定房屋实际产权人已变更。再比如开发商出卖的房屋，虽然尚未给购买人办理房产证，但房屋实际所有权已属于购买人。所以说，不动产登记簿和不动产权证书上记载的权利人可推定为所有权人，但是在上述一些特定情形下，不动产登记并不能直接等同于实际权利的状况，持有不动产权证书并不代表着已拥有绝对权利。 房屋的实际产权人发现不动产登记与实际情况不一致时，应根据导致问题出现的具体情况，选择更正登记、行政复议、行政诉讼或民事诉讼等救济途径来解决问题。其中，通过民事诉讼中的确权之诉来明确不动产物权归属是现实中解决这类问题的主要途径。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释》第二条规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对于已登记不动产的权利归属发生争议，实际产权人可以向人民法院提起确认所有权的民事诉讼。 在诉讼中，人民法院将对导致不动产物权变动原因的法律行为、法律事实等进行实体审查，如果不动产登记簿和权属证书记载的事项确有错误，可根据相反证据作出与不动产登记事项相反的权利归属判定。人民法院在证据审查中，不动产权证书不再具有绝对的证据效力，但仍具有优先的证据效力，需要有相反的证据证明来推翻已有记载事项。因而，实际产权人在确权诉讼中将承担更多的举证责任，需要充分运用证据规则，提供全面、充分、有效的证据来支持其诉讼请求和反驳对方主张，否则将承担不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等规定，人民法院在证据判断时，应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。在不动产确权诉讼中，除直接证据外，一系列构成证据链的间接证据和客观事实、生活常理也将成为判案的重要依据。如当事人长期实际占有使用不动产的事实作为生活常理，经常成为决定此类案件处理结果的重要因素。所以，实际产权人一定要留存证据，如付款凭证等。特殊情况如开发商名下房产被查封，实际产权人应当提起案外人异议而非提起确认所有权的民事诉讼。 综上，房屋登记与房屋所有权归属在某些情形下并不一致，所以判断房屋所有权的归属也不宜将登记标准绝对化，在房屋登记与房屋所有权归属不一致时，实际产权人不仅需提供充分有效的证据反驳房屋登记信息，而且需根据具体 该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答 |
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