| 问题 | 土地使用权到期，商品房应对策略 |
| 释义 | 商品房土地使用权到期后可以根据地价水平补缴土地出让金自动续期，申请土地使用权。商住房新政策鼓励新建租赁住房，允许改建商业用房为租赁住房，但土地使用年限和容积率不变。改造后的住房出租必须符合防火和安全要求。 法律分析 一、商品房的土地使用权到期了怎么办 1、商品房的土地使用权到期可以根据当时的地价水平补缴土地出让金自动续期,再次申请土地使用权,商品房所属住宅用地统一执行的土地使用年限为70年。 2、法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 二、关于商住房的新政策是什么 1、鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。 2、允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。 结语 商品房的土地使用权到期后，可以根据当时的地价水平补缴土地出让金自动续期，再次申请土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《民法典》相关规定，商品房所属住宅用地的土地使用年限一般为70年。对于商住房的新政策，鼓励新建租赁住房，并允许改建商业用房为租赁住房，但土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。同时，改造后的出租住房必须符合防火和安全要求。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 |
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