| 问题 | 房产税营改增后如何纳税 |
| 释义 | 房产税是一种针对房屋的财产税，旨在向产权所有人征收。其征税对象为房屋，计税依据可以是房屋的计税余值或租金收入。房产税的征收标准从价或从租两种情况：1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；2、从租计征的，以房产租金收入为计税依据。房产税税率采用比例税率。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：1、以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*(1-10%或30% 法律分析 房产税是一种针对房屋的财产税，其征税对象为房屋，计税依据可以是房屋的计税余值或租金收入。房产税旨在向产权所有人征收。 现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。国家统计局公布的数据显示，2014年全国城镇居民7.49亿人，人均住房33平方米，商品房均价6300元/平方米，按此估算，城镇住房共247.2亿平方米，全国住房总价值156.3万亿元，按1%税率征收房产税，房产税收入共计1.6万亿元。考虑一定比率免征，实征房产税收入还要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趋势推算，到2017年土地收入将减少到1.5万亿元左右，相当于可征收房产税总额，而很多地方财政的土地出让收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。[1]2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月，房产税改革扩围有可能下半年落成，杭州也许成为第三个征收房产税的城市。 二、房产税营改增后如何纳税 房产税的征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况： 1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值; 2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为： 1、以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%) 2、以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入*税率(12%) 房产税的征收税率 1、按房产余值计征的，年税率为1.2%; 2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。例如，小赵有一幢私人房产原本价值为750000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为750000×(1-30%)×1.2%=6300元;居民房产税、农村房产税、土地使用税计算例子：小肖自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间，房屋原值为20万。2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税费为：1、开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);2、房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税; 3、出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元); 4、三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元);另外，居民缴纳税费的地点不变。营改增后，在一定过渡期内，国税局委托地税局办理个人二手房交易的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、发票代开等事项，办税地点不变。办税流程不变。营改增后，二手房交易办税流程和相关事项仍按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。优惠政策不变。营改增后，二手房交易基本上相当于将营业税政策平移到增值税上，原营业税相关减免优惠政策不变，纳税人仍按原规定提交办理减免税所需资料。 拓展延伸 根据《财政部 国家税务总局关于房产税营改增试点后房产税 城镇土地使用税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕42号），房产税营改增后，纳税人应按照以下规定申报纳税： 1. 对于已办理房产税房产登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 2. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 3. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 4. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 5. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 6. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 7. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 8. 对于已办理房产税登记，但未办理房产税登记的房产，应由房产代管人或使用人纳税。 因此，房产税营改增后，纳税人应按照上述规定申报纳税。 法律依据 中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019修订）： 第六章 特别纳税调整 第一百二十三条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。 中华人民共和国契税法： 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 中华人民共和国税收征收管理法（2015修正）：第六章 附则 第八十九条 纳税人、扣缴义务人可以委托税务代理人代为办理税务事宜。 |
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