| 问题 | 买房前要了解的购房经验有哪些 |
| 释义 | 在确认房屋产权的可靠性时，需要注意以下几点：首先，要核实产权证上的房主是否与卖房人一致；其次，要关注产权证确认的面积是否与实际面积相符；最后，务必检查产权证的正本，并到房管局查询其真实性。此外，还需要确认房屋的准确面积、房屋的内部结构、房屋的市政配套、房屋的周边环境、房屋的产权历史、房屋的物业管理和房屋的价格等。最后，为了保障自己的利益，最好找专业的律师协助办理房产过户手续。 法律分析 在确认房屋产权的可靠性时，需要注意以下几点：首先，要核实产权证上的房主是否与卖房人一致；其次，要关注产权证确认的面积是否与实际面积相符；最后，务必检查产权证的正本，并到房管局查询其真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让; 3.一般来说，军产、院产、校产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; 3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; 2.产权证上一般标明的是建筑面积; 3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 2.管线是否太多或者走线不合理; 3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1.打开水龙头观察水的质量、水压; 2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目; 3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象; 4.观察户内、外电线是否有老化的现象; 5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线; 6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气; 7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器; 8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、了解装修的状况 1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉; 2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 八、查验物业管理的水平 1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户; 2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局; 3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心; 4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 九、了解以后居住的费用 1.水、电、煤、暖的价格; 2.物业管理费的收取标准; 3.车位的费用。 十、追溯旧房的历史 1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限; 2.哪些人住过，什么背景，是何种用途; 3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案; 4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 十一、了解邻居的组合 1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次; 2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心; 3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十二、算计一下房价 1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值; 2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估; 3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价 十三、二手房按揭的条件 1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可; 2.能提供稳定的收入支付本息的证明; 3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押; 4.所购房屋产权所属真实可靠; 5.支付有关手续费。 十四、请律师 1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠; 2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行 1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证; 2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房? 十六、考察代理公司是否可靠 1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书; 2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 1.要注意报纸的新消息; 2.向律师及中介代理公司咨询; 3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 十八、产权是否完整 1.确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷; 2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接 1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题; 2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户 1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程; 2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 拓展延伸 根据我国《城市房地产管理法》的规定，房屋原单位允许转卖的条件有如下几点： 1. 签署房屋转卖协议：原单位与买受人需签订书面转卖协议，明确双方的权利和义务。 2. 取得房屋产权证：原单位需将房屋产权证交付给买受人，以便买受人进行权属转移手续。 3. 办理房屋过户手续：买受人需按照当地房屋过户程序，完成房屋过户手续，将房屋权属转移到新买受人名下。 4. 缴纳相关税费：原单位、买受人及新买受人需按照相关规定，缴纳房屋交易税费。 5. 办理房屋抵押登记：如房屋原单位已为房屋设定抵押，则新买受人需办理相应的抵押登记手续。 6. 解除房屋租赁关系：原单位需协助新买受人解除房屋租赁关系，或为新买受人办理租赁备案手续。 7. 完成房屋交接手续：原单位需在新买受人完成房屋交接手续后，将房屋权属转移至新买受人名下。 在以上条件满足的情况下，原单位允许房屋转卖。然而，原单位并非唯一决定因素，具体转卖政策可能因地区、房屋性质等因素而异，因此具体情况需按照当地法律法规办理。 结语 在确认房屋产权的可靠性时，需要注意以下几点：首先，要核实产权证上的房主是否与卖房人一致；其次，要关注产权证确认的面积是否与实际面积相符；最后，务必检查产权证的正本，并到房管局查询其真实性。此外，还需要确认原单位是否允许转卖、查看是否有私搭私建部分、确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、考核房屋的市政配套、了解装修的状况、了解以后居住的费用、追溯旧房的历史、了解邻居的组合、了解二手房按揭的条件、请律师、找代理行、考察代理公司是否可靠、及时了解政策、程序、费用上的变化、产权是否完整、小心房款和产权的交接、保证产权顺利过户。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 |
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