| 问题 | 转租合同的法律效力如何？ |
| 释义 | 转租合同的有效性取决于房屋出租人的同意。如果出租人同意或默许转租，则转租合同有效；如果出租人不同意，则转租合同无效。此外，违章建筑的转租、超过建筑物使用期限的转租以及承租人拖欠租金的转租合同也均无效。作为承租人，必须遵守租赁合同的义务，包括不得擅自转租。 法律分析 一、转租签订的合同有没有效？ 承租人经出租人同意，合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，应取得房屋出租人的书面或者口头同意，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。承租人经出租人同意，合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意，一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。 3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。 二、哪些房屋转租合同无效 1、违章建筑的转租。 法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 2、超过建筑物使用期的转租合同。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。 3、承租人拖欠租金的。 交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。 在房屋租赁合同关系中，出租人作为房屋的所有权人，对于房屋的转租有着决定的权利，也就是说，如果是房屋的出租人不同意转租的，承租人就不能转租，这也是承租人因为该房屋租赁合同所负担的义务之一，承租人不能违反合同的义务。 结语 根据法律规定，转租合同的有效性取决于是否经过出租人的同意。如果承租人在未经出租人同意的情况下转租房屋，出租人有权解除合同。但如果出租人知道或应当知道承租人转租且未表示反对，那么转租合同将被视为有效。另外，违章建筑的转租合同无效，超过建筑物使用期限的转租合同也无效。此外，承租人拖欠租金的情况下，出租人有权解除租赁合同，导致转租合同无效。总之，转租合同的有效性取决于出租人的同意和合法性，承租人应当遵守合同义务。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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