| 问题 | 某公司取得出让土地使用权后,超过出让合同约定的动工开发日期满两年仍未动工怎么处理 |
| 释义 | 《土地管理法》第三十八条规定，禁止闲置荒芜耕地，要求未动工建设的闲置土地缴纳闲置费，连续两年未使用的土地将被政府收回。土地使用者按合同约定支付土地使用权出让金，政府必须提供出让的土地；未提供土地的使用者有权解除合同并返还出让金。城市规划区内闲置土地，按《城市房地产管理法》处理。开发商可解释未动工原因并申诉，政府酌情考虑。保障土地不闲置。 法律分析 《土地管理法》第三十八条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。 为了保障所有土地不进行闲置，如果开发商获得了土地使用权，在两年之内未进行动工的话政府可以收回土地的使用权，但是公司也可以向政府进行申诉，将未动工的原因解释出来，在根据实际情况，政府部门在进行酌情的考虑。 拓展延伸 超时未开工的土地使用权处理方式 对于超时未开工的土地使用权，处理方式主要包括以下几种。首先，可以与相关当事人重新协商，延长动工开发日期，并达成新的合同约定。其次，可以要求违约方支付违约金或解除合同，将土地使用权返还给原出让方。另外，也可以通过法律途径，向法院提起诉讼，要求违约方承担相应的法律责任。无论采取哪种方式，都需要根据具体情况进行权衡和决策，确保合法权益得到保护。同时，建议在签订土地出让合同时，明确约定动工开发日期，并加入相应的违约责任条款，以便在类似情况下有明确的处理依据。 结语 《土地管理法》第三十八条明确规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当恢复耕种或由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，则应按照规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经批准机关批准，由政府无偿收回用地单位的土地使用权。对于原为农民集体所有的土地，应当交由农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依法办理。因此，开发商应及时动工，否则政府有权收回土地使用权，但公司可向政府申诉并解释未动工的原因，政府将酌情考虑。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 |
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