| 问题 | 商品房的销售条件有哪些？ |
| 释义 | 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房直接出售给买受人的行为。商品房现售需要满足一定条件，包括开发企业具备相应资质和证明文件，取得土地使用权和建设许可证，通过竣工验收等。购买者购买商品房现售后可以立即使用，相比预售风险较低。 法律分析 一、什么是商品房现售 1、商品房现售的概念。房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。 2、商品房现售的特点。商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。 二、商品房现售需要具备哪些条件 在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢?《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件： 1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、拆迁安置已经落实; 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 7、物业管理方案已经落实。 在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证)，没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。 结语 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的房屋直接出售给买受人的行为。与商品房预售相比，商品房现售具有较低的风险。商品房现售需要满足一定条件，包括开发企业具备相应资质和证明文件、取得土地使用权证书或批准文件、持有建设工程规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置已落实、基础设施具备交付使用条件以及物业管理方案已落实。这些条件旨在保障买卖双方的权益和房屋质量。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 |
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