| 问题 | 农村房屋宅基地买卖合同无效 |
| 释义 | 农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见；一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。另一种意见认为，“法无禁止即可行“，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。 一、农村私房买卖合法吗？ 农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：1、购房者主体资格合法。农村的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村的集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、售房者的主体资格合格。即卖房人必须对该房屋拥有完全产权，如果该处房屋为对多人共有，其中的共有人一方单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。3、购房者应当符合申请宅基地的条件。因为土地管理法规定一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，购房者如不符合此条件将导致购房合同无效。4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。在此建议对于买卖农村房屋一定要慎重。 二、宅基地使用权诉讼处理原则是什么？ （一）依法保护集体的宅基地所有权。根据《土地管理法》的规定，土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地（土地）纠纷，应切实保护集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。 （二）依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据《土地管理法》的规定，使用国有土地的单位或者个人，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。土地使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，由乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。未经批准的，不予保护。法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外，长期不变。另外，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。 （三）宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续；但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。 三、未经村委会同意农村房屋买卖依法合法吗 未经村委同意农村房屋买卖是无效的。属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权； 农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 |
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