| 问题 | 房屋买卖合同需要注意哪些关键点？ |
| 释义 | 卖房签合同需注意产权、抵押、付款时间、违约赔偿、物品归属等问题，可使用补充协议。独立核算的分公司可以签合同。通常情况下，中介只在必要环节需要房产证。 法律分析 一、卖房子签合同要注意什么问题 （一）确认房屋产权以及有无抵押。有抵押的，要有能力还清贷款；有产权共有人的，需要征得产权共有人同意。一旦忽略这些问题，卖房将会面临违约的可能，需要向买方赔偿相应违约金。 （二）明确付款过户时间。作为卖方，明确买方付款时间是首要的，而又因为尾款支付与房屋过户时间挂钩，所以卖方也需要明确自己的过户时间，如果逾期则按照合同约定赔偿。当然为了避免纠纷，户口迁出时间也要写入合同之内。 （三）注意标明逾期或者违约赔偿项。二手房交易涉及的交易金额很大，为避免以后出现违约纠纷，需明确双方权利与责任。大部分二手房买卖合同虽有违约金比例，但是缺少赔付时间，所以在合同上要明确违约后责任归属问题以及赔付时限问题。 （四）明确房屋内物品归属。合同中要需要写清楚什么物品是可以归购房者的，什么物品是业主要带走的，以免因原住房内物品归属协议模糊而产生争议。 （五）学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 二、独立核算的分公司能签合同吗 可以签订合同的； 《民法典》规定，签订合同的主体可以是法人、公民和其他组织。其他组织是指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，其中包括法人依法设立领取营业执照的分支机构。这些分支机构和设立者之间存在着一种通过设定划分经营责任而形成的授权关系。按《企业法人登记管理条例》第四百九十三条规定：“企业法人设立不能独立承担民事责任的分支机构，由该企业法人申请登记，经登记主管机关核准，领取《营业执照》，在核准登记的经营范围内从事经营活动。”你所说该分公司是依法登记成立的经济组织，并在其核定的经营范围内从事合法经营活动，它可以作为签订合同的主体，亦无须总公司授权。 三、卖房房产证要给中介吗 通常情况下，中介公司不会无故扣留业主房产证，只有在必要的环节，才需要业主提供房产证作为办手续的必要证件。需要房产证的情况：报盘、签合同、面签、缴税过户、房屋核验。 结语 在卖房子签合同时，需要注意几个问题。首先要确认房屋产权和有无抵押，避免违约赔偿。其次，明确付款过户时间和逾期违约赔偿项，以及房屋内物品归属，避免产生纠纷。另外，学会使用补充协议可以解决合同条款不明确的问题。对于独立核算的分公司，它可以签订合同，前提是依法登记成立并在经营范围内合法经营。至于卖房房产证是否要给中介，通常情况下，只在必要的环节中才需要提供房产证作为办手续的必要证件。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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