| 问题 | 怎样变更预告登记证的名字 |
| 释义 | 一、怎样变更预告登记证的名字 “预告登记”是指购房者买了开发商预售的商品房，订立预售合同后，为保证商品房建成并进行初始登记后，一定能得到房屋所有权，可以要求开发公司共同到市房产登记服务大厅，申请办理预购商品房预告登记。因此可以申请撤销预告登记，然后再从新申请预告登记。 二、办预告登记需要的手续 办理预告登记需要些手续，以预购商品房预告登记为例： （一）预购商品房预告登记需要的材料: 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、已登记备案的商品房预售合同原件; 4、当事人关于预告登记的约定原件; 5、预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料; 6、设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。 （二）预购商品房抵押权预告登记需要的材料: 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、抵押合同原件; 4、主债权合同原件; 5、预购商品房预告登记证明原件; 6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件; 7、已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。 （三）房屋所有权转移预告登记的材料:房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交下列规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件: 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、转让方的房屋所有权证; 4、房屋所有权转让合同原件; 5、当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。 （四）房屋抵押权预告登记所需的材料:已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、主债权合同原件、抵押合同原件; 4、房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件; 5、当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。 （五）预告登记的变更登记需要的材料: 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、预告登记证明原件; 4、变更事实的有关证明文件原件。 （六）预告登记的注销登记需要的材料: 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明; 3、预告登记证明原件; 4、证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。 （七）具体程序: 1、确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。 2、与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。 3、申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。 4、申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。 （八）当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 三、预告登记的效力是什么 （一）排他性效力 签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。 （二）登记顺位保证效力 房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押权的实现顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证效力。 （三）破产保护效力 预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。 （四）追及效力 追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款逃跑了，这时，当乙合同义务履行完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。 |
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