| 问题 | 租客在购买房屋时的优先权 |
| 释义 | 租客有优先购买权，但存在一些情况下租客不享有优先购买权，如房屋共有人行使优先购买权、房东将房屋卖给近亲属、租客未在通知期限内明确表示购买、第三人已经办理登记手续等。租客可以通过书面通知、短信、电话录音等方式来证明其对购买房屋的明确表示。若租客无法享受优先购买权，仍可起诉房东要求赔偿损失。 法律分析 一、租客有优先购买权吗 租客有优先购买权。我国《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的； (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 二、租客享有优先购买权的情形 房东要卖的是租客在租的房子，至少提前15天通知租客，让租客决定是否购买。若租客出的条件和其他欲买房的第三方所出的条件相同，就可以享有优先购买权。 比如若房东欲将房子以100万的价格转让给第三人，那么租客在出价100万的条件下是可以优先购买他正租的房子的。而在这15天内，房东是不能将房子卖出的。 在有转租的情况下,租客与转租客都享有优先购买权。如果这二者发生冲突的,现在正租住于出租房屋的租客优先于转租人。 三、租客不享有优先购买权的情形 （1）房子和房东和朋友等其他人共同买的，这时另一方要把整套房买了，那租客是没有优先购买权的。 （2）房东将房屋卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，租客不享有优先购买权。 （3）房东履行通知义务后，租客在十五日内未明确表示购买的，租客将丧失优先购买权。租客可以用书面通知、短信、电话录音等证据来证明其向房东作出过明确购买的表示。 （4）如果租客没有证据证明购房者明知道该套房产有人租住，同时房东已经将房子卖给该购房者并办理了房产过户登记，此时租客就无法享受优先购买权了。不过租客仍可以起诉房东要求赔偿损失。 结语 租客享有优先购买权的情况下，应在房东决定出售租赁房屋之前的合理期限内通知租客，并给予租客以同等条件优先购买的权利。然而，如果房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋出售给近亲属，租客将不享有优先购买权。此外，如果租客在房东通知后的十五天内未明确表示购买，也将丧失优先购买权。对于租客主张优先购买房屋的情况，如果涉及到房屋共有人行使优先购买权、房东将房屋出售给近亲属、租客未明确表示购买或者第三人善意购买并办理登记手续等情形，人民法院不予支持。在具体情况下，租客可以通过书面通知、短信、电话录音等证据来证明其对购买意向的明确表示。如果租客无法享受优先购买权，仍可以向房东提起诉讼要求赔偿损失。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 |
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