| 问题 | 村里的回迁楼是什么产权？ |
| 释义 | 大家在买二手房时一般都会遇到对方所出售的房子是回迁房的情况。那么，什么是回迁房呢？其实回迁房就是开发商征收土地之后，赔给拆迁户的房子，一般开发商会给出两个选择，赔钱和赔房子，有的人就选择了赔偿房子，这种房子就叫做回迁房。 大家在买二手房时一般都会遇到对方所出售的房子是回迁房的情况。那么，什么是回迁房呢？其实回迁房就是开发商征收土地之后，赔给拆迁户的房子，一般开发商会给出两个选择，赔钱和赔房子，有的人就选择了赔偿房子，这种房子就叫做回迁房。那么，回迁房属于什么产权？买回迁房要注意什么？ 一、回迁房属于什么产权？ 回迁房源于拆迁，所以回迁房是什么产权就要看当时被拆迁房子是什么产权。 1、有完全产权的回迁房 如果当时被拆迁的房子，已经取得了房产证了，那么后面新建的回迁房也是有产权证的，这种回迁房的产权和市面上的商品房是没有任何区别的。 2、有限产权的回迁房 这种回迁房是因为被拆迁的房子是经济适用房。只有有限产权，要等房屋入住年限达到标准后，缴纳差价后才能够取得完全产权。这类房拆迁也是按照经济适用房管理办法来管理的。 3、集体土地上的回迁房 包括建在村民宅基地上面的房子、个人占有集体土地所建楼房、政府统一规划的安置房。 二、买回迁房要注意什么？ 1、严防"一房数卖” 回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人"一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。 2、必须约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 3、买方要留尾款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款（做好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 4、尽量要求卖方的顺序继承人签字 因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 一、回迁房属于什么性质的房子 1、回迁房就是发展商征收_地时，赔给回迁户的房_；每_个楼盘基本都有回迁房，_般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房_样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户_持的是购房合同，_法上市交易。 2、法律依据： 《不动产登记条例》第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看 （1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （2）在建建筑物抵押权登记； （3）因不动产灭失导致的注销登记； （4）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。 二、回迁房与商品房有哪些区别 回迁房与商品房主要有以下三点区别： 1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理； 2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定； 3、如果拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。 |
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