| 问题 | 如何更换物业服务企业的法律依据 |
| 释义 | 选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 一、业主大会和业主委员会议事规则条件 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 二、业委会到期后未改选，是否可继续工作 业委会到期后未改选，不可继续工作。 业委会一般指业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。 业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式。一般情况下，业主委员会有两种产生方式，一是首届业主委员会由小区全体业主投票选举产生，二是根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生。业主委员会通常为5至11人，也可以根据小区情况在议事规则或管理规约中对委员人数进行约定。 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。 并符合下列条件： 1、具有完全民事行为能力； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5、具有一定的组织能力； 6、具备必要的工作时间。 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 三、业主大会如何决议才有效 首先业主大会会议召开合法有效，即参与业主应由小区全体业主的专业面积占三份之二以上的业主且人数占三份至二以上的业主参与表决。 一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。比如： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 特殊事项，（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 应当经参与表决业主，专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 |
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