| 问题 | 期房认定后的转让协议书有法律效力吗 |
| 释义 | 期房转让协议是有效力的，但是要满足以下几个条件： 1、开发商与预购人所签订的合同在有效期内； 2、商品房的预售合同办理了登记备案，并且相关的税费付清； 3、在预售房屋还没有实际交付之前。所有的买卖行为必须符合法律法规以及当地的相关政策，无违法行为。 一、购买的预售期房如何转让 1、预售商品房购房人尚未支付全部购房款的，应征得开发商同意后，再与受让人签订新的买卖合同。已支付全部购房款的，转让房屋应通知开发商，并通过开发商协助办理商品房预售合同买受人变更，或办理转让合同登记备案手续； 2、如果买受人变更或转让合同登记无法办理，或者很快就能拿到房产证的，买卖双方也可以约定在出卖人拿到房产证后办理房屋过户手续。但由于这种方式存在一定风险，可以请律师起草相关合同条款； 3、如果转让方在购房时办理了按揭贷款手续，受让方也需要办理按揭贷款。双方应到原贷款银行查询是否可以办理抵押转贷手续。如能办理，双方可直接按银行规定办理手续。无法办理的需要转让人应先还清银行抵押贷款，再办理相关过户手续。 二、未取得预售许可证能否出售商品房 开发商在没有取得预售许可证的时候，是不能与购房者签订商品房预售合同，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商进行商品房销售时，应当向购房者出示商品房预售许可证，未主动出示的，购房者可要求其出示或者咨询当地房管局的工作人员。开发商在未取得预售许可证的情况下，仍与购房者签订的商品房预售合同无效，购房者可以要求出卖人返还预付款和赔偿相应损失。此外，开发商未取得预售许可证情况下出售房屋属于违规行为，可以向有关部门举报，根据违法情节和后果，相关部门会给予相应的处罚。 三、房屋买卖合同司法解释 我国于2020年12月发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中规定了有关商品房买卖合同纠纷的相关问题，大致包括以下内容： 1、商品房买卖合同指的是，房地产开发商将还没有完工或者已经完工的房屋向社会公开销售，从而转移房屋所有权给买受人，买受人支付房产价款的合同； 2、如果房地产开发商在没有取得商品房预售许可证明的时候，就与购房者签订预售合同，这个合同无效。但是如果在起诉前取得了商品房预售许可证明的，预售合同可以认定为有效； 3、司法解释规定了多种商品房买卖合同争议的解决方式。例如：如果因为房屋质量严重影响买房人正常居住使用，买房人请求解除购房合同并且要求赔偿损失的，法院应当予以支持。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件: （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 |
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