| 问题 | 无效的房屋买卖合同与房屋租赁合同 |
| 释义 | 一、房屋买卖合同无效、二手房买卖合同无效、商品房买卖合同无效 1、房地产分离出卖 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。 如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。 非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。 部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也视为无效。 3、侵犯优先购买权 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。 房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、单位违反规定购房 机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。 5、价格上有欺诈行为 买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。 但如果卖方在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 二、小产权房买卖合同无效、建筑合同无效 1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能最终导致合同无效的风险。 2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效的难以被法院支持。 3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。 如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。 |
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