| 问题 | 二手房产过户税费要多久交？ |
| 释义 | 一、二手房交易的税费什么时候交，要本人去缴纳吗 二手房和税费一般是在办理交易过户的时候来交，如果本人有事，委托其他人代办也是可以的，没规定一定要本人亲自去交税费。 二、二手房交易的税费有哪些 1、个人所得税 是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，即： 1）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20％征收个人所得税； 2）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。 其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目： 1）房屋原值 2）转让过程中缴纳的税金 3）合理费用 合理费用指原购房契税、此次交易的营业税、装修费用（本次网签价10％）、房贷利息等 2、营业税 是否“满2年”是关键因素，有两种情况： 1）满2年，普通住宅免征；非普通住宅交差额5．6％ 2）未满2年，全额（网签价）＊5．6％ 这里是否满2年，有如下一个日期满足条件即可： 1）看房产证填发日期； 2）看原始购房合同签署日期 3）看第一笔购房房款的收据日期 另外，如果是继承的房产，以原房产证为准计算是否满2年或5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。 3、契税 “契税”是根据房子的“网签价”征收，一般是1％－3％之间。影响“契税”多少，有两个要素：是不是“首套房”？如果是“二套”，无论面积大小，直接收：网签价＊3％。面积多大？根据房子的面积，有两种收法： 1）90平米以下（含），契税＝网签价＊1％ 2）90平米以上契税＝网签价＊1．5％ 4、土地出让金 1）如果业主当年以“成本价”购房：当年成本价建筑面积1％ 其中，“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算，比如，北京城八区为1560元／平米，远郊区县为1290元／平米或者1120元／平米。 一套在朝阳区的100平米的“公房”，其“土地出让金”为：100平米1560元／平米1％，约为1560元。 2）如果业主当年以优惠标准价购房，有两步： 先向原单位缴纳“土地出让金”，补足“成本价”，也是俗称的“优补成”。 当年成本价建筑面积6％； 再交纳土地出让金； 当年成本价建筑面积1％。 附：依据3月24日营改增新政，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增）试点，北京市、上海市、广州市和深圳市适用规则： 1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；（网签价＊5％） 2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；（网签价－房屋原值）＊5％ 3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 三、购买二手房注意什么问题 1、房屋手续是否齐全，产权是否明晰？ 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 2、土地情况是否清晰以及土地的落宗情况 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 还要提醒的是在购房之前应去房管局查一下房屋土地落宗的问题，在笔者居住的石家庄市，有很多楼盘土地存在未落宗情况，导致无法交易。 3、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 4、福利房买卖中存在的问题 很多二手房是房改房、经济适用房等，房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 需要注意的是：一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 5、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 6、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 8、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 二手房交易税费是整个二手房交易中涉及到的最大的一笔开支，而在二手房交易税费中，有的是需要买家承担的，有的是需要卖家的承担的，当然，买卖双方也可以对这些税费自行进行约定，明确由谁承担。 |
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