| 问题 | 同一房屋先出租后抵押怎么办？ |
| 释义 | 发现自己承租的房屋被出租人拿去做了抵押，房屋的承租人往往担忧抵押是否会影响到自己承租房屋的权利，疑虑出租人将自己承租的房屋拿去做抵押是否违法。那么，当遇到这种情况，承租人该如何维护自己的权利呢。 首先，法律并不禁止用已经出租的房屋进行抵押担保，所以，除非合同另有约定，已经出租的房屋是可以进行抵押的。 其次，法律为了保护在先承租人的合法权利，制定了“抵押不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规则，承租人可以通过两种方式来主张保护自己的权利： 1、要求房屋的受让人继续履行房屋租赁合同，直至租赁期限届满; 2、如果承租人愿意购买房屋，可以行使优先购买权，在同等条件下优先购买承租的房屋。 最后，为了避免不必要的风险和纠纷，建议在签订租赁合同时，可以在合同条款中明确约定房屋租赁期间设定抵押权的处理方式，并约定一定的违约责任，这样，就能够把风险降到最低了。 综合上面所说的，房屋抵押是属于债务担保的重要方式之一，但如果房屋抵押而又之前又把房子出租给他人的话，那么所存在的租赁合同只要符合法律条款同样也是有效的，如果因此而承担的损失，对于抵押人来说需要全部的承担，这样才能保障到自己的权益。 一、房屋租赁合同双方当事人的权利义务 （一）出租人的义务。 1、按约定将房屋交给承租人占有使用。这是出租人最主要的义务。 2、保证出租的房屋适合承租人使用，并保证该房屋不被第三人提出任何权利要求（即品质担保义务和权利担保义务）。 3、对出租房屋及其设施进行维修、养护，保证承租人居住安全和正常使用，但法律或合同另有规定的除外。 4、租赁期间出卖租赁房屋的，应保证承租人在同等条件下的优先购买权；房屋出卖给第三人的，不得在买卖合同中订有妨碍承租人行使租赁权的条款。租赁期满后房屋继续出租的，应保证承租人在同等条件下的优先承租权。 （二）承租人的义务 1、按约定向出租人交付租金。这是承租人最主要的义务。 2、按约定用途使用房屋和正常、合理使用房屋，未经承租人同意不得擅自改变房屋及其附属设施原状。 3、未经出租人同意不得擅自转租、转借、换租或以其他方式处分对房屋的使用权。 4、租赁期满按约定返还房屋及其附属设施。 |
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