| 问题 | 买卖不破租赁租赁备案了房东还能卖房吗？ |
| 释义 | 买卖不破租赁规定保护租赁人权益，房东在备案后仍可卖房，但需满足两种情形。租赁合同登记过可适用买卖不破租赁原则，合同继续有效；未登记但合同约定买卖不破租赁条款且已告知买受人，合同也继续有效。房屋买卖不破租赁的法律后果包括租赁关系继续存在、所有权变动以登记时间为准、权利转移于买受人、义务转移于受让人。买卖不破租赁规定主要为保护租赁人权益，确保租赁期间承租人的权益受到保护。 法律分析 一、买卖不破租赁租赁备案了房东还能卖房吗? 买卖不破租赁租赁备案了房东还能卖房，只要具备以下两种情形之一就可以适用买卖不破租赁原则： 1、经过登记的租赁合同可以适用买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。 2、租赁合同虽然未经过登记，但该合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人(租赁物原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)的，原租赁合同继续有效。 所以，这个房子的所有权是属于房东的，如果说在出租的过程中，房东把房子卖给其他人的话，这种做法是可以的，在更换的产权人之后，自己的租房合同一般来说不会发生改变，原本的出租时间和租金都不会发生任何改变，只是说房东的名字需要改变一下。 二、房屋买卖不破租赁的法律后果是怎样的 1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。 2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主体变更的时间点为所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。 3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。 4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务，应承担相应的民事责任。 买卖不破租赁的规定，主要是为了保护租赁人的权益，对于任何被租赁的房屋，若是在租赁合同签署之后，还到当地相关部门办理备案手续，那么之后房东若是想要件该房屋售卖出去，就必须要告知承租人，若是承租人没有购买房屋的想法，在租赁期间，承租人的权益会受到买卖不破租赁规定的保护。 结语 根据买卖不破租赁的规定，房东在租赁备案后仍可出售房屋。买卖不破租赁原则适用于经登记的租赁合同或约定有买卖不破租赁条款并告知买受人的未登记合同。房屋所有权变更后，租赁关系仍然存在，承租人成为新的出租人，买受人需遵守原租赁合同约定。房屋所有权变更以登记时间为准，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系。买受人承担维修义务，出租人的损害赔偿请求权独立存在。买卖不破租赁规定旨在保护租赁人权益，确保在租赁期间承租人的权益受到保护。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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