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问题 没有合同的定金能不能退
释义
    目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子最终没有买成,定金就一定不能返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定金不能退?
    一、购房时的认购书是否具有法律效力
    首先,商品房认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
    其次,商品房认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
    最后,商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
    二、什么情况下可以退购房的定金?
    定金协议一般不退,自定金实际交付之日起生效。债务人履行债务后,定金应当抵作或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。
    由此可以得出结论,买受人因自身原因不想买房的,将归于买受人,购房定金不能退还。如果买受人因自身原因放弃购房,那么未履行约定义务的买受人无权要求返还定金。
    1.由于开发商的问题,根据我国法律的规定,不符合商品房销售条件的,开发商不得销售该商品房,也不得收取任何订金性质的费用。也就是说,如果由于开发商的原因未能订立合同,而买方已经支付了“定金”,则无论双方是否约定退还“定金”,开发商都应无条件将定金返还给买方。
    2.因不可抗力和不可归责于双方的事由致使商品房买卖合同无法订立的,出卖人还应当返还定金。如果买受人因不可抗力导致无法支付房款,比如房地产政策出台,购房资格受到限制,首付比例提高,个人缴纳社会保险或所得税的期限变长,那么押金也可以退还。
    3.不可抗力是合同当事人在签订合同时无法预见、避免或克服的客观情况。比如,因自然灾害,当事人缴纳定金时商品房不符合条件。买受人拒绝签订商品房合同的,开发商无需双倍返还定金,而是全额返还定金。
    
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更新时间:2025/1/24 0:49:55