| 问题 | 房屋买卖中的定金条款解析 |
| 释义 | 房产买卖合同中的定金问题：定金数额由双方协商确定，一般不超过买房价款的10%；定金应在合同签订后立即支付或在合同宣布无条件时支付；定金支付对象通常是卖方或卖方代理人，不要直接支付给卖方本人；未按期支付定金可导致罚息或合同取消；如果交割失败，定金根据合同规定处理，买方无过错时应退还定金。 法律分析 当房产买卖双方签订合同时，往往会在合同中规定买方需要向买方支付一定数额的定金。一方面，定金代表了买方购买房产、完成合同的诚意。另一方面，定金也算作应付价款的一部分。 1、定金的数额？ 法律并没有强制要求买方必须向卖方交付定金。是否需要定金，需要多少定金，由合同双方来协商确定。如果双方约定，不需要支付定金，合同依然有效成立。但是，一般情况下，合同会约定买方支付定金，比较常见的定金数额是，不超过买房价款的10%。如果定金的数额超过了买房价款的10%，法庭很可能会认为超过的部分不是真正的定金，而是带有惩罚性的“罚金”的意味，将来买方如果不能完成交割，法庭一般也不会允许卖方没收超过买房价款10%的定金。 2、什么时候支付定金? 一般情形是定金应该在合同签订之后立即支付。实际上，买卖双方也经常约定，定金在合同宣布无条件时再行支付，而不是在签订合同之后。因为如果合同是有条件的话，假设在双方没有过错的情况下条件没有成就，定金需要退还买方。 3、向谁支付定金? 合同一般规定是向卖方或者卖方的代理人来支付定金。如果买卖是通过中介的话，一般是由买方把定金付给卖方的房产中介。如果没有中介的话，那么就付给卖方的律师。应该特别注意的是，买方一定不要向卖方本人直接支付定金，以后如果合同取消，买方经常会很困难依据合同拿回定金。 如果合同还没有被宣布为无条件，接受定金的房产中介或者卖方律师应该作为一个“中间人”来保管定金，不可以把定金支付给卖方。即使是无条件的合同，中介和卖方律师也需要作为“中间人”保管定金，因为买方通常在合同签订后有10个工作日的时间对于卖方的Title提出反对意见。 4、不按期支付定金，会有什么样的法律后果? 如果买方没有按期向卖方支付定金，卖方可以向买方根据合同约定的罚息利率来收取利息。如果卖方通知买方交纳定金，而买方没有在三个工作日内按要求支付定金，卖方可以取消合同。 5、如果房产买卖没能交割，定金怎么办? 如果合同已经无条件，到了交割日期而买方违约拒绝或者无法交割，卖方按照合同规定采取相关措施后，可以没收买方支付的定金。 如果并非由于买方的过错，合同中规定的条件没有成就，因而合同中止，那么定金应该退给买方。如果卖方无理拒绝退还定金，买方可以采取法律行动。 结语 在房产买卖合同中，定金的支付是一项重要的约定。定金的数额、支付时间和对象等都需要在合同中明确规定。买方支付定金代表了其购房的诚意，同时也作为应付价款的一部分。如果买方未按期支付定金，卖方有权收取罚息或取消合同。在交割日期，若买方违约无法交割，卖方可以没收定金。然而，若买方无过错而合同终止，定金应退还给买方。如卖方拒绝退还定金，买方可通过法律途径维护权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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