问题 | 签订合同先租后卖 |
释义 | 针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。 风险提示:这种方法和第一种方法一样,也只是卖方节省了售房的营业税及附加费,买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素,按照现在房价趋势,几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。 一、二手房过户费用怎么算? 二手房过户费作为二手房过户流程一个重要环节,是需要大家知道的,其需缴纳税种主要有营业税、契税、个人所得税、土地增值税和印花税等。 契税:基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳。按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。【各地实际征收情况略有不同】 印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。 营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。根据2015年房产新政,转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。 个人所得税:所购房屋不满2年上市交易时收取,有两种方式,①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。 二手房交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。 过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。 过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。 二、购买二手房需要注意的事项 (一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称摸家底.房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、房改房得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。 (二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。 (三)付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用过户后付余款,此种约定过于模糊,过户有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。 (四)税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确,以防止房东为转嫁税费而抬高房价。 (五)违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易,都应在购房合同上明确双方责权,确定履约时间和违约责任,这样才能约束双方义务的履行,即使发生分歧也有据可依,进行追究。 |
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