| 问题 | 协商提前终止合同,请求方是否仍应负违约责任 |
| 释义 | 陈某认为,承租人只租用房屋4个月,应交租1,000元,加上250元房屋修理费1,250元。但预交租金多余部分尚有1,750元,出租人已将房屋另租他人,多余部分理应退还。工人文化宫认为陈某单方要求解除合同违约,多余租金拒绝退还。陈某为追索预交租金,向人民法院提起诉讼。 法院受理此案后认定了上述事实,法院认为双方签订的租赁合同合法有效,但由于发生了客观情况的变化,陈某已经无法继续履行合同,陈某向工人文化宫提出要求后,双方均同意解除合同,合同解除后工人文化宫将房屋转租他人,没有造成任何损失,因而拒绝退还租金无理,法院据此作出判决 (1)工人文化宫返还多收租金1,750元; (2)诉讼费30元由工人文化宫负担。 法院判决不完全正确。 经济合同的解除,是经济合同履行过程中经当事人双方依法达成协议,提前终止合同。解除经济合同是一种法律行为,经当事人双方协商一致可订立经济合同,也应当允许当事人解除合同。在主观情况发生变化后,这也是必要的。但解除合同后要追究违约方的责任,即使违约方没有给对方造成经济损失,也要承担违约责任。本案中法院以工人文化宫没有经济损失为由而未追究陈某的违约责任是不合乎法律规定的。 违约金具有两种性质,一是赔偿性,即违约金是作为对方损失的赔偿。另外则是惩罚性,即违约金的偿付不以违约是否给对方造成经济损失而改变,只要发生违约行为,既使没给对方造成经济损失,也要按规定向对方偿付违约金,这是对违约行为本身的一种惩罚。因而法院的判决中应责令陈某人给工人文化宫一定比例的违约金。 法院判决的其他方面分清了当事人的责任。合同解除后的多余预付租金工人文化宫不退还是没有任何道理的,房租就是承租人占用出租人房屋的费用,但陈某解除合同就不再占用该房屋,出租人再收取租金就没有合同作为依据了,在法律上也讲不通。 一、房屋租赁合同违约赔偿怎么写 （一）如果租赁合同中对违约金有约定（租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的）、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿； （二）约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30％的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。 （三）房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 （四）租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 （五）租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 |
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