| 问题 | 什么是房屋先卖后租 |
| 释义 | 房屋所有权人在将所有房屋出卖给一方后，尚未办理房屋登记手续或已经办理登记手续，但又将房屋出租给他人的行为。 一、办理房屋登记手续后出租房屋如何处理？ 房屋在我国属于不动产，而我国《民法典》（2021.1.1生效）对不动产的归属是有严格规定的。 《民法典》（2021.1.1生效） 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 从上述《民法典》（2021.1.1生效）条文可知，如果房屋所有人将房屋出卖给一方时，已经进行了不动产物权登记，即人们常说的过户登记。那么，此时房屋已经归买方所有，原房屋所有人是没有权利再将房屋进行出租。 原房屋所有人对房屋出租构成无权处分，《民法典》（2021.1.1生效）规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。若此时房屋所有人对租赁合同进行追认或者给予了原房屋所有人处分权，则租赁合同有效；反之，租赁合同无效，承租人可以请求解除租赁合同并要求原房屋所有人赔偿损失，依照《民法典》（2021.1.1生效）的有关规定处理。 二、尚未办理房屋登记手续，出租房屋如何处理？ 此时，不动产尚未登记，没有发生物权转移，房屋还是属于原房屋所有人的。原房屋所有人可以对房屋进行再次处分，与承租人签订的租赁合同有效。此时，房屋到底是要出卖还是租赁，可由原房屋所有人择一决定，并承担因对一方履行不能的法律责任。 |
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