| 问题 | 拆迁补偿税务处理 |
| 释义 | 拆迁补偿费属于货币收入，因此应按照规定计算缴纳土地增值税。同事税法规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。符合上述谁规定的单位和个人，需向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 一、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？ 1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。 2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。 二、土地无增值的怎么征收土地增值税 对于无增值的土地免征土地增值税，土地增值率小于20%的同样免征土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额向取得收入的单位和个人征收，增值额未超过扣除项目金额20%的不需要缴纳土地增值税。 三、什么是土地增值税的调增调减 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即： 土地增值税清算收入＝含税销售收入－增值税应纳税额＝含税销售收入－含税销售收入÷（1＋5％）×5％＝含税销售收入÷（1＋5％） 采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即： 土地增值税清算收入＝含增值税销售收入－销项税额＝含税销售收入－销售额×税率＝含税销售收入－（全部价款和价外费用－土地价款以及拆迁补偿费用）÷（1＋11％）×11％ 根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制；其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。 |
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