| 问题 | 智力残疾的房主应该怎么卖房过户 |
| 释义 | 可以委托给监护人来办理出售手续,建议到法院先办理法律监护人的确权手续，如果确认了监护人，在办理贷款和过户时由监护人办理即可。可以向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人；由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人；智障的人属于限制民事行为能力人，委托人代理办理房屋过户，应当按照代理权限进行，超越权限的行为，不对被代理人发生效力。智力残疾的房主本人不能作为完全行为能力人签署合同，在贷款，缴税，过户时他们的签字都是无效的，所以，必须要先办理监护公证，由监护人代为办理，另外监护人和业主本人不能有利益纠葛。办理完监护公证以后，贷款，缴税过户，由监护人出面办理。 房屋过户的材料 1、去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件； 2、去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证（单身的需要单身证明）买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （1）登记申请书； （2）申请人身份证明； （3）房屋所有权证书或者房地产权证书； （4）证明房屋所有权发生转移的材料； （5）其他必要材料。 二、智力残疾人士常见的房产纠纷 1、监护人滥用权利卖房 监护人如果为了保证被监护的无行为能力人正常生活而必须进行房产出售最好保留证据之后再进行房产交易。而如果监护人无法证明其出售被监护人房产具有正当理由，那么就是属于滥用对被监护人财产的处分权，为此应当承担赔偿责任。而我国侵权责任法规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 2、夫妻一方擅自卖掉共有财产 如夫妻双方共有一处房产，其中一方为无民事行为能力人，另一方为法定监护人也无权擅自卖掉二人共有房产。作为监护人理应履行监护职责，保护被监护人的人身、财产等合法权利，除被监护人利益之外，不得处分被监护人的财产。如买方不属于“善意”取得的话，该房产合同一般被认为无效。 3、监护人自作主张放弃继承 被监护人虽为无民事行为能力人，但仍享有继承权。法定监护人一般不能代理被监护人放弃继承权。这明显损害到了被监护人的利益，这种代理行为会被认为无效。 智力残疾的人的房子是不能过户的，因为智力残疾人士属于无民事行为能力人，因此不能自主作出决定。 法理依据： 《中华人民共和国民法典》 第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人： （一）配偶； （二）父母、子女； （三）其他近亲属； （四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。 第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 |
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