| 问题 | 签二手房买卖协议有哪些注意事项 |
| 释义 | 二手房交易需注意权属、费用、付款方式、交房情况和违约责任。权属需审查抵押和共有人情况；费用应明确房价、税费、附属设施价款和中介佣金；付款方式需约定具体条件和时间；交房情况应明确时间和费用负担；违约责任条款有利于维护权益，救济方式可选择诉讼或仲裁。 法律分析 第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。 根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。 第二，注意审查房屋价款、其他费用及佣金。 房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。 第三，必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。 付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。 第四，注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。 买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。 第五，注意确定违约责任条款和救济方式。 确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任、违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷， 结语 在购买二手房时，有几个关键要点需要注意。首先，要审查房屋的权属情况，确保没有抵押或其他共有人的存在。其次，要仔细审查房屋价款、其他费用及佣金，并与中介机构直接协商，以避免不法中介的不当行为。第三，必须明确约定付款方式，包括支付条件和时间，尤其是对按揭购房的情况要提前做出特别约定。第四，要严格审查交房情况，包括交房时间、条件和相关费用的支付。最后，确定违约责任条款和救济方式，以保护合同双方的权益。如果双方同意，可以选择仲裁方式解决纠纷。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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