| 问题 | 小区物业管理业主自治法律依据是什么？ |
| 释义 | 小区物业管理业主自治法律依据及原则。根据《民法典》第278条，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利。业主自治体现私法自治，通过业主大会制定管理规约，管理共同财产和事务。建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权。业主自治原则包括主权、程序、分权制衡、保护少数、直选、非暴力和参与原则。业主委员会由业主大会设立，决策具有约束力但不损害共同利益。需当地政府指导和协助。 法律分析 一、小区物业管理业主自治法律依据是什么? 法律依据是，《民法典》第278条，规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国对业主的建筑物区分所有权作出了明确的规定。《民法典》是私法，业主自治体现私法自治。业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约，作出有关决定，管理他们的共同财产和共同事务。 由此可见，我国的建筑物区分所有权的内容包括三个方面，即专有所有权、共有权和共同管理(成员)权。专有权是“区分所有权的‘单独性灵魂’，也是区分所有权结构中的单独所有权要素。其含义是指区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利”。业主的专有部分主要是指业主独立的空间以及有独立的出入门户的住房，在法律上表现为以产权证登记的面积为准。“共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。”共有权的客体，即共有部分，指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分。 二、业主自治的原则是什么? 1.主权原则 主权在业主，一切权利属于业主，业主采用民主的方式作出决定，重大问题由全体业主决定。 2.程序原则 制定议事规则，一切决定要依法和依规则来作出。 3.分权制衡原则 建立业主自治组织，决策机构和执行机构分别设立，相对独立，相互制衡。 4.保护少数原则 采用少数服从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定。如果为了公共利益而无法避免，必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。 5.直选原则 业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。 6.非暴力原则 可以和平请愿，但不可采取暴力行动。 7.参与原则 业主按程序有序、有效参与，投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。 实行业主自治的小区需要设立业主委员，而业主委员会又会是由业主大会设立的，但是需要注意的是在设立业主委员会时，应当由当地的人民政府的有关部门从旁进行指导和协助，而业主委员会成立后，其作出的决策对小区内的所有业主都具有约束力，但不得损害业主的共同利益。 结语 小区物业管理业主自治法律依据是《民法典》第278条。根据该法律依据，业主对专有部分享有所有权，并对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主自治体现了私法自治的原则，通过业主大会制定管理规约、作出决定，管理共同财产和事务。业主自治的原则包括主权原则、程序原则、分权制衡原则、保护少数原则、直选原则、非暴力原则和参与原则。在实行业主自治时，应设立业主委员会，并由当地政府指导和协助，业主委员会的决策对所有业主具有约束力，但不得损害业主的共同利益。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 物业管理条例：第六章 法律责任 第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 |
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